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螺旋钢管厂家,粤港澳大湾区的房产 终于被这个不起眼的城市被捅破了一层窗户纸!
作者:天津大邱庄信宏钢管 来源:www.tjlxhd.com 点击数: 更新时间:2018年05月31 【字体:

 

 

,螺旋钢管厂家,粤港澳大湾区的房产 终于被这个不起眼的城市被捅破了一层窗户纸!
2018-05-22 19:59 银行/房地产


文/顾天杰

在粤港澳大湾区我看到的是一个个新区,嵌在老城区中,城中村估计在十年内完全消失,曾经那么熟悉的珠三角,现在变得非常遥远,螺旋钢管厂家最新新闻。

粤港澳大湾区规划细则,可能在5月底出台,东莞成为大湾区规划细则出台前,首个调控加码的城市,螺旋钢管厂家最新新闻。

5月8日晚,东莞发展和改革局、市住房和城乡建设局、市房产管理局联合发出通知,限价政策升级,调整房价备案基价、新建商品住房销售价格一经备案不得上调、取消同一套房首次备案180天后可累计上调5%的规定,螺旋钢管厂家最新新闻。

东莞早已经历过一轮补涨,螺旋钢管厂家最新新闻。早在2017年4月10日,就进行了全面楼市调控,然而大湾区的长期利好依旧在刺激着房企和投资客的热情,螺旋钢管厂家最新新闻。之前叶檀财经统计了2017年,以70%二手房涨幅加上30%租金涨幅的粤港澳城市排行榜,东莞位居第6,螺旋钢管厂家最新新闻。

2017年,东莞楼市调控就像赌气似的不断加码,终于有些投资客打退堂鼓,无数中小房企被误伤,倒在了黎明前的黑暗里,刚需改善客发现没有投资客的烘托,自己在裸泳,螺旋钢管厂家最新新闻。

01最严土拍 大战正酣 只有大房企能打赢

2017年是东莞土拍最严苛的一年,招拍供应和成交量双双下跌,螺旋钢管厂家最新新闻。供应同比下滑25%,成交同比下滑31%,但开发商热情丝毫不减,融创、时代、阳光城、鲁能、星河、中海、华润置地、新城控股、远洋、招商蛇口等品牌房企抢滩登陆,就像大战之前的一场滩头抢攻,螺旋钢管厂家最新新闻。尽管土地成交量下滑,但龙头房企营收大幅增长,市场集中度越来越高,螺旋钢管厂家最新新闻。

合富研究院数据显示,2017年东莞共有124家房企有成交,其中有23家新进房企,融创阳光城、时代、泰禾和星河等一批全国性房企首次进入东莞,但全年业绩同比下跌超过5%的房企超过一半,本土房企中仅香都、三正及居益地产等少数实现业绩增长,螺旋钢管厂家最新新闻。

前十大房企占市场份额的56%,同比增加12%,排名第一的碧桂园和第二名万科占据市场接近40%的份额,大牌房企接近垄断,中小房企几乎没有生存空间,螺旋钢管厂家最新新闻。

土地供应成交双双下跌,楼面价却创下新高,房企还在努力拿地,螺旋钢管厂家最新新闻。全年楼面价达到9462元/平米,同比上升33%,2017上半年供地缓慢,仅3宗进入市场,下半年政府加快推地节奏,供应25宗地块,以竞配建加竞自持地块为主,房企买地需求大幅释放,虽拿拍地条件越来越苛刻,成交均价不降反升,成交23宗地块,成交价格也不断攀升,螺旋钢管厂家最新新闻。

中海地产拿下位于凤岗镇官井头村,编号为2017WG001的地块,是2017年地王,螺旋钢管厂家最新新闻。该宗地块除去竞配建面积,可售面积折合楼面价高达26645.87元/平米,可售面积楼面价超越2016年9月22日北大资源黄江地块25264.46元/平米的记录,螺旋钢管厂家最新新闻。2017WG001地块离深圳龙岗仅一条马路,周边配套基本成熟,有业内人喊出“几乎可以定义为深圳的土地”,成为各路房企争夺的对象,螺旋钢管厂家最新新闻。

02深圳投资客被吓走 有人补位

根据官方数据,2017年4月,东莞楼市实行限购新政,螺旋钢管厂家最新新闻。本地户籍限购2套新房,非本地户籍首套房需缴纳1年社保和个税,购买二套新房需缴纳2年社保或个税,首次购买一二手房需满2年方可交易,螺旋钢管厂家最新新闻。

5月成交跌到历史低位,低迷期持续了3个月,螺旋钢管厂家最新新闻。8月开始供应量加大之后,楼市开始回暖,成交量稳定在55万平米/月,螺旋钢管厂家最新新闻。

从各区域供求来看,城区片区为2017年供求主力,供求均价保持上扬,供应面积202.54万平米,供应同比上升113.98%,成交面积174.92万平米,同比上升40.54%,螺旋钢管厂家最新新闻。成交均价1.78万元/平米,同比上升25.03%,螺旋钢管厂家最新新闻。

一句话,除了东南临深片区,其余板块都在涨,螺旋钢管厂家最新新闻。心疼中海地产一秒,本以为拿到了离深圳最近、最好的地块,结果迎来了史上最严限购限贷政策,螺旋钢管厂家最新新闻。

政策严控导致东莞库存回升,截止至2017年12月底,去化周期为14个月,位于历史高位,螺旋钢管厂家最新新闻。投资客退潮,使楼市结构转向刚需和改善,一手房刚需户型成为主流,2017年新房总成交量为808万平米,二手房成交量为491万平米,90到120平米户型最受青睐,螺旋钢管厂家最新新闻。

深圳投资客热情下降,刚需和改善反倒有了捡漏的机会,螺旋钢管厂家最新新闻。

03银行三价合一出台 二手房结冰

可惜的是,刚需改善手里的房还没捂热,新政悄然而至,螺旋钢管厂家最新新闻。

2018年2月,东莞各大银行执行“三价合一”房贷标准,即银行评估价、实际成交价、网签备案价相等,螺旋钢管厂家最新新闻。直接后果就是相关税费大幅上涨,螺旋钢管厂家最新新闻。此前卖房个税参考的都是网签备案价,东莞二手房市场上会有人利用“阴阳合同”来少交税费,螺旋钢管厂家最新新闻。以一套实际成交总价200万的房子为例,银行通常会评估为180万,比实际成交价低一些,网签备案价可能是三者最低,比如120万元,螺旋钢管厂家最新新闻。

按照旧政,首套房首付为54万元(180万×0.3)+20万元(200万-180万元),螺旋钢管厂家,74万元,实际首付近40%;“三价合一”新政后,要求“银行评估价,螺旋钢管厂家,网签备案价”,按照新的政策银行评估价为120万元,实际购房首付为36万元(120万×0.3)+80万元(200万-120万),螺旋钢管厂家,116万元,接近60%,比政策执行前多交20%首付,螺旋钢管厂家最新新闻。

投资客走了,刚需和改善发现价格税费高得HOLD不住了,能买得起房的人,开始选择一次付清或者公积金贷款,螺旋钢管厂家最新新闻。

根据中原战略研究中心数据,2018年第一季度,东莞二手住宅的网签量为7638套,环比大减33%,同比大减25%,回到2014年调控启动时的水平,螺旋钢管厂家最新新闻。同期网签价格环比上涨11%,同比大涨32%,螺旋钢管厂家最新新闻。

2018一季度成交量大跌,是因为银行信贷持续收紧和春节影响,网签涨价,要归功于三价合一,房价无法做低,接近真实成交价,螺旋钢管厂家最新新闻。

刚需产品跳跃式增长,螺旋钢管厂家最新新闻。根据合富研究院数据,2018年1到4月新房90到125平米户型累计供应8283套,占比高达70%,螺旋钢管厂家最新新闻。2008到2014年,90到125平米面积段供应徘徊在25%到30%之间,2015到2016年升至40%,2017年跳涨到64%,终于在2018年前四个月达到70%占比,螺旋钢管厂家最新新闻。

信贷收紧、利率上浮持续,刚需购房者成本大涨,他们没必要买高价二手房,于是乎,开发商加推刚需新房,螺旋钢管厂家最新新闻。

04投资大撤退 刚需被堵住

根据当地统计局最新数据,2018年4月,东莞市新建商品住宅网上签约销售3251套,销售面积36.80万平方米,螺旋钢管厂家最新新闻。按照销售面积和销售金额进行计算,销售均价为16955元/平方米,螺旋钢管厂家最新新闻。

刚需改善购房客处境尴尬,一手房备案后不能上涨,龙头房企不愿降价,干脆提升备案价,大不了卖不出再优惠;二手房三价合一,利率上浮,信贷收紧、税费提高,购房者不堪重负,螺旋钢管厂家最新新闻。刚需改善客被吊在半空,上不去下不来,最后高溢价,买!

内地限购,资金南下扫荡香港豪宅;香港炒房客则杀入深圳捡漏,之后深圳三价合一,无论内资还是外资,都把目光放在了离深圳最近的粤港澳大湾区,离深圳最近的两个城市,一是东莞,二是惠州,螺旋钢管厂家最新新闻。

资金链的下一环在哪?惠州目前还没有实行三价合一,也没有限购,只有各大银行利率上浮,螺旋钢管厂家最新新闻。

大湾区,固定资产投资增速大涨,地方负债被限,房地产被限,像东莞这样的城市捅破窗户纸,被篮子吊在半空——神仙告诉我,将来怎么办?反正人类是没办法了,螺旋钢管厂家最新新闻。返回搜狐,查看更多

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